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第281章 平衡现金流
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王利强不顾众人的恭维,径直走到李学伟的面前,看着李学伟冷笑道:“李总,你好。你刚才所说,我不敢苟同,有我们通打的指导,我相信鼎上地产一定会将龙湖广场打造成江南最著名的购物广场。”

“但愿吧!”李学伟微微一笑,根本不愿与他们多做纠缠。

这一场聚会,彭华生和王利强成了绝对的主角,这两人受到全场的关注,所有人都想与他们搞好关系。

李学伟保持一份淡然,竟然通打要赶着来江南送菜,那李学伟就把他们吃掉。

散会之后,李学伟直接回到公司叫来了林国聪。

“国聪,现在青松岭那块地设计得怎样?”

李学伟看着林国聪问道。李学伟在回江南之前,已经安排好林国聪对轻松岭地块进行设计。

“李总,我设计了一个购物广场。”

林国聪递上一个设计方案。是一个商业大盒子,地下一层,地上四层。单层面积7500平方米,总规模3万多方。

一楼分割销售,二三楼预计引进著名的沃尔玛超市,四楼准备设立个影院和一个电玩城,加上部分餐饮。

林国聪对着李学伟解释道:“李总,咱们最好在二三楼引进沃尔玛超市,通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。”

“四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。我们喜乐多可以借此开创订单式商业地产的先河。”

林国聪侃侃而谈,将心中的想法表达出来。一脸的激动,显得对自己的设计很有信心。

不过,李学伟只是淡淡地摇摇头,对着林国聪说道:“国聪,你这想法虽然不错,但是还很保守。”

“你这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例也比比皆是。深鹏就有天虹广场,还有海岸城,你这个设计和他们雷同。”

李学伟说着语气加重道,“而且你的设计存在一个显著的缺点。那就是仅凭一楼铺位散售。难以支撑咱们公司快速开发的现金流。房地产行业现金流最重要,咱们不能做一个项目就套死在里面。”

李学伟一针见血地指出问题所在,让林国聪大为震动,对着李学伟道:“听了李总您的话。我有些新的想法。我立马重新设计新的规划。”

李学伟看着林国聪道。“好。你的总体思路是不错的,但还要抓住两个关键点,一个是不同的商店对顾客的交互性。打造成一个顾客聚集地,二是如何快速形成现金流,能支持复制商业项目。”

“这就是搞城市综合体的最重要的两点。国聪,你现在设计的只是个简单的商业物业,我们要打造的是高端城市综合体,你抓住这两点给我好好努力设计。”

“好,李总,我明白了!我会好好设计的。”林国聪拿着设计图纸下去,进行第二稿的设计。

李学伟要打造的是前世万大广场那样的城市综合体,每建一个就要成为当地的地标。

李学伟前世也去过万大广场,自然大概知道万大广场的布置与设计。知道是一回事,但要成为一张设计图纸,还是需要林国聪这样的专业设计人才来进行。

三天后,林国聪拿着新设计好的图纸再次来向李学伟汇报。林国聪兴奋地将图纸再次交给李学伟,一脸期盼地看着李学伟。

“李总,我思考后,再次更改了设计,我们不再设计成单体物业,而是设计为整体物业,我在设计中建立三座大厦,规模较之前的设计扩大了三倍,增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。这样才更符合城市综合体的规划。”

李学伟看了下,依然微微摇了摇头。

图纸上从单体商业盒子,换成了abc三座大厦,可以说是一个商业组合店产品。

a座在林国聪的设计中要整体租赁给华夏国的知名百货公司,b座和c座其实就是之前设计的分拆强化而已。

分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升b座、c座一楼的散售价格。这个设计的规模更大,可销售面积更大,但仅仅停留在之前的设计卖一楼,现在的设计卖2个一楼这种简单相加。其实和之前的设计没有本质的区别。按照这个设计方案仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

林国聪看见李学伟摇头,心一下揪了起来,他这三天费尽心思拿出来的方案看样子,李学伟又是不满意。

“李总,你认为哪里不妥?”林国聪紧张地问道。

李学伟对着林国聪说道:“国聪,你增加了物业的规模,但是你设计的内涵并没有变,从规划来看,仅仅是第一个设计的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业而已。”

“我之前提出的两个问题,你这个设计都没有解决。关于客流的交互性,你的设计中b座主力店为沃尔玛和工贸家电,目标客群主要为家庭消费;c座主力店为影院,消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。”

“3座物业定位不同,主力店类别不同,消费者不同,使得3座商业客流无法做到完全有效互动,人流无法做到共享,逛b座的人很可能买完东西就走了,根本不会去a座或者c座。所以说客流的交互性问题你这个设计没有得到解决。”

李学伟上来就抓住要害,这让林国聪很钦佩,李学伟的专业素养真不是盖的。

李学伟正要说第二个问题,林国聪打断道:“李总,如果我在三座物业的中间逐层用跨街通道联通,上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间,3座商业人流就可做到有效共享了!”

林国聪说得兴起,直接在图纸上将他的思路勾画出来。

李学伟笑了笑道:“你这个思路不错,有助于解决客流交互性的问题。但第二个现金流的问题,你这个设计还是无解,在你的设计中只是将卖一个1楼,变成卖2个一楼,还是没有有效的手段能快速回笼资金,光靠出租物业给知名超市和影院,这收回资金要等到猴年马月啊。”

这确实是这个设计的硬伤,搞商业地产就是资本的运作,现金流一定要快速地流转起来,如果开发商自己的资金沉淀在建筑中,那么开发商盖楼就盖成了房东,没有赚头了。

李学伟对着林国聪语重心长地道:“国聪,咱们公司之前做的领秀深鹏和领秀世家项目都是住宅项目,而青松岭咱们要打造城市综合体,这是商业地产。我有意公司在未来两条路走路,住宅地产和商业地产同步开发。”

“因此,国聪,你要好好设计好这个项目,要思考出能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品。”

李学伟毫不掩饰自己在地产行业的雄心,住宅市场的需求巨大,商业地产的市场也是广阔的。未来的十年这两种地产模式都将狂飙发展,李学伟可不想落下一个。

林国聪听到李学伟的话,心神有点激荡,脸上也微微有点迷茫。林国聪作为一个毕业没多久的大学生就被李学伟委以如此的重任,心中也是忐忑。

加上两个设计方案都被李学伟给否决,而林国聪暂时也想不到什么好的设计方案,心底更是忐忑了。

看着林国聪的神情,李学伟笑着说道:“怎么,没有信心了?”

林国聪腼腆一笑,对着李学伟道:“李总,我感觉现在没有思路了。”

看着林国聪难为情的模样,李学伟宽慰道:“没事,暂时没有灵感,我就陪你一起去找找灵感。”

李学伟知道后世的万大广场的巧妙设计,但李学伟想要林国聪自己能想到更好的设计,而不是照搬别人的。因此李学伟没有直接说出自己心中的万大广场模样。

说实话,林国聪能拿出前二个设计方案来,已经让李学伟刮目相看。虽然这两个方案有各种问题,但林国聪在短时间内能拿出这二个不俗的设计方案出来,足以证明他的设计才能。

李学伟相信只要稍微给林国聪一点启发,他一定能设计出让人满意的方案来。

李学伟的宽慰,让林国聪心底的焦虑消解了很多,林国聪腼腆地笑着道:“找灵感的事情就不麻烦李总了,我会好好思考,争取拿出个能平衡现金流又支持快速复制的商业地产产品。”

说到这,林国聪暗暗在心底下定决心,绝对不能辜负李学伟对自己的一番期望。

“好嘛!有志气就好,优美的建筑出自你的设计,对你而言肯定是人生一大乐事。”李学伟拍着林国聪的肩膀鼓励道。

接着,李学伟笑着说道:“不过,适当的休息是需要的。你接连设计半个月,大脑都塞得满当当的,我带你去放松放松大脑,也许就会有新的想法!”(未完待续。。)

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